Квартирный вопрос

Что нужно знать перед тем как оформить ипотечный кредит

Алия Бахтина
финансовый консультант,
руководитель компании «Алхимия финансов»

Квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком, или перед большинством из нас. Конечно вопрос не в жилье, а в том, где взять деньги на жилье.

Александр и Марина, обратились ко мне за финансовой консультацией так как, имея неплохой доход в размере 3600 долларов в месяц, они жили в съемной квартире и боялись связываться с ипотечным кредитом.

Для начала нам пришлось подсчитать все расходные статьи бюджета и определить семейную прибыль, т.е. разницу между ежемесячными доходами и расходами. Это та сумма, которую семья сможет безболезненно выделять на погашение будущего жилищного кредита. У нас получилась сумма – 1400 долларов. При этом никаких сбережений у Марины и Александра не было. Куда уходят деньги у Марины и Александра – оставалось загадкой до тех пор, пока мы не пересмотрели еще раз финансовые отчеты и не выяснили, что на всякие неучтенные мелочи тратилась почти треть бюджета.

Нет денег на первоначальный взнос — нет ипотеки. Первоначальный взнос (т.е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в среднем 10-30% стоимости квартиры. При желании и возможности первый взнос может быть больше. Мы не будем рассматривать кредиты с так называемым «нулевым» первоначальным взносом, так как в конечном итоге такой кредит всегда обходится намного дороже и получить его гораздо сложнее.

При оформлении ипотеки, берущий кредит должен быть морально и финансово готов к значительным единовременным выплатам. Платить придётся за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата), за независимую оценку (оценщиком банка), за открытие счета в банке, страховые взносы. В общем, набегает довольно приличная сумма и лучше с самого начала прибавить ее к сумме первоначального взноса.

Есть разные схемы решения вопроса с первоначальным взносом.

Самым лучшим вариантом с точки зрения планирования семейного бюджета и стоимости кредита, будет, конечно же, накопить деньги. Но, возможность подождать пару лет с покупкой жилья есть не всегда. Если жилье необходимо срочно и доходы семьи позволяют, то можно воспользоваться такими вариантами. Первый – получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Здесь важно помнить, что платить придется сразу по двум кредитам. Второй вариант возможен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость (например, комната, или доля в отдельной квартире). При этом варианте сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. То есть, в качестве первого взноса будут использованы деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

Часто встречается и другая ситуация: семья имеет хороший доход, но деньги на первоначальный взнос по кредиту накопить не успела, и поэтому живет у родителей. В этом случае можно взять ипотечный кредит под залог квартиры родителей на сумму первоначального взноса и обычный ипотечный кредит,и таким образом приобрести собственную квартиру. Сделка оформляется как два отдельных кредита, что позволяет заемщику быстрее погасить задолженность и освободить квартиру родителей из-под залога.

В нашем примере, взяв под контроль свои расходы, молодая семья стала ежемесячно откладывать 1400 долларов из семейного бюджета, чтобы накопить необходимую сумму на первоначальный взнос и прочие расходы, связанные с приобретением жилья в кредит.

По моим рекомендациям 1000 долларов ежемесячно вкладывались на банковский депозит с капитализацией процентов, а 400 долларов в кредитный союз. За 2 года накопленная сумма составила 36000 долларов.

Для того, чтобы рассчитать оптимальные условия кредитования необходимо знать:

— стоимость квартиры, которую Вы хотите приобрести в кредит;

— сумму наличных денежных средств, которой Вы располагаете на сегодняшний день;

— размер платежа на обслуживание кредита, который Вы можете себе позволить;

— размеры и сроки будущих кредитов, которые Вы можете реально погасить.

Марина и Александр решили приобрести двухкомнатную квартиру стоимостью 150 000 долларов США. Сумма денежной наличности, которой они располагают на сегодняшний день, составляет – 36 000 дол. Размер ежемесячного платежа на обслуживание кредита – 1400 долл.

Возможные варианты кредита на покупку квартиры.

© www.alchemyfinances.ua

Как видим, для нашей семьи оптимальными условиями будущего кредита является второй вариант: стоимость квартиры – 150 000 дол. США, размер первоначального взноса – 15 %, сумма кредита – 127500 дол. США. При этом запас прочности для непредвиденных расходов будет составлять около 4200 долларов США.

Теперь надо определить срок, на который оформлять кредит.

В основном банки предлагают взять ипотечную ссуду на срок до 20 лет. Появились предложения и на 30 лет. Увеличение срока кредитования до 30 лет позволит уменьшить ежемесячный платеж, снизив, таким образом, нагрузку на бюджет семьи, а также увеличить сумму кредита, в том случае, если доход недостаточен для получения необходимой суммы на меньшие сроки. Однако, сравнивая кредиты сроком на 20 и 30 лет, с точки зрения максимальной суммы кредита и размера ежемесячного платежа разница будет незначительной, а общие переплаты по кредиту – существенные. Такой кредит будет более дорогим, так как период, в течение которого должны выплачиваться проценты, будет дольше. И процентные ставки по такому продукту из-за увеличенного срока, скорее всего, будут более высокими по сравнению с кредитами на меньшие сроки. Так что можно сделать вывод, что кредит на 30 лет – экономически нецелесообразен для заемщика.

Оптимальные сроки для кредита на покупку квартиры —  15-20 лет.

Теперь о выборе схемы погашения кредита. Их две: обычная или классическая, когда проценты начисляются на остаток и аннуитет, т.е. выплаты равными частями.

На самом деле, аннуитет, при правильном умении им пользоваться, не так страшен. Да, действительно, если сравнивать суммы переплаты по кредиту при аннуитетной и классической схеме погашения, то в первом случае она будет больше, особенно при длительных сроках займа (20 – 30 лет).

Но у аннуитета есть главное преимущество – сумма обязательного ежемесячного платежа в начале пользования кредитом значительно меньше, чем при классической схеме погашения.

Эта позитивная сторона аннуитета очень важна для тех заемщиков, которые израсходовали большое количество денег на оформление кредита и практически остались без резервов для дальнейшего обустройства нового жилья. В течение первых лет более низкий размер обязательного кредитного платежа является просто спасением для таких семей.

Если же доходы в семье увеличатся, семья может спокойно направлять свободные деньги на погашение кредита сверх установленного обязательного платежа. Чем чаще и больше она это будет делать, тем меньше будет переплата по кредиту, что в итоге может практически полностью нивелировать главный недостаток аннуитета — большую сумму переплаты.

Главное убедиться, что по договору за это не предусмотрены штрафные санкции.

Варианты удешевления ипотечного кредита:

• погашение кредита с опережением графика (имеет смысл при отсутствии комиссий за досрочное погашение);
• на протяжении срока кредитного договора стоит интересоваться средними рыночными ставками по аналогичным услугам. В случае их заметного снижения Вы имеете право написать заявление с просьбой снизить процентную ставку по Вашему кредитному договору. И если банк откажется сделать это — перейти на обслуживание в другой банк, предлагающий рефинансирование, т.е. перекредитование на более выгодных для Вас условиях;
• если срок кредитования больше года, залоговое имущество нужно страховать ежегодно. В этом случае целесообразно оформлять новую страховку не на всю стоимость такого имущества, а только на сумму, которая удовлетворяет соотношению кредит/стоимость залога.

Сегодня Марина и Александр счастливые обладатели собственной двухкомнатной квартиры. Ежемесячный платеж по договору составляет 1400$ в месяц. Все дополнительные премии и бонусы, которые Александр получает на работе, а также «подработки» Марины ребята направляют на погашение кредита. А после того как Александр получит повышение, у них есть все шансы сократить срок кредитования почти вдвое.

Подобные статьи:

• Депозиты по-прежнему среди лидеров по доходности
• Банковские вклады - поле деятельности для мошенников
• Privat-банкинг по украински
• В чем же выгоднее хранить деньги в условиях экогномического кризиса
• Как противодействовать повышению процентной ставки по кредитам
• Заполни налоговую декларацию и верни свое
• Частному предпринимателю: сроки и отчетность